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2016年上半年房地產(chǎn)市場運行情況
2016年上半年,鄭州市房地產(chǎn)市場整體保持平穩(wěn)增長的發(fā)展態(tài)勢:商品房投放基本持平,市場信心保持穩(wěn)定;市場銷售活躍,呈現(xiàn)穩(wěn)定增長;二手房交易活躍,改善性需求得到持續(xù)釋放;商品住房可售存量逐步減少,去化周期逐漸縮短并低于合理區(qū)間的下限。
一、上半年房地產(chǎn)市場運行情況
1、房地產(chǎn)投資(統(tǒng)計局數(shù)據(jù))
上半年,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額完成1063.3億元,同比增長17.8%;其中住宅投資747.4億元,同比增長26.7% 。
2、商品房投放情況
上半年,全市商品房投放1288.58萬平方米,同比增長12.38%;其中商品住房投放944.53萬平方米,同比增長10.38%。市區(qū)商品房投放面積678.06萬平方米,同比下降0.23%;其中商品住房投放525.77萬平方米,同比增長10.02%。
3、商品房銷售情況
上半年,全市商品房銷售1487.40萬平方米,同比增長56.59%;其中商品住房銷售1329.14萬平方米,同比增長64.03%。市區(qū)商品房銷售839.03萬平方米,同比增長48.09%;其中商品住房銷售734.05萬平方米,同比增長56.68%。
4、商品房價格情況
上半年,全市商品房銷售均價7818元/平方米,同比增長0.85%;其中商品住房銷售均價7541元/平方米,同比增長3.21%。市區(qū)商品房銷售均價9356元/平方米,同比增長1.43%;其中商品住房銷售均價9100元/平方米,同比增長4.14%
5、商品房累計可售情況
截止到2016年6月底,全市商品房累計可售面積為2935.18萬平方米,其中商品住房累計可售面積為1161.65萬平方米,同比下降20.68%;市區(qū)商品房累計可售面積為1842.84萬平方米,其中商品住房累計可售面積為537.66萬平方米,同比下降21.95%。
6、二手房交易情況
上半年,全市二手房交易面積為417.10萬平米,同比增長38.92%;二手房均價7988元/平方米,同比增長13.08%。市區(qū)二手房交易面積為350.17萬平方米,同比增長39.69%;二手房均價8873元/平方米,同比增長12.54%。
7、房屋抵押情況
上半年,市區(qū)完成各類房地產(chǎn)抵押登記面積989.78萬平方米,同比增長4.8%;完成抵押登記金額623.10億元,同比增長15.8%。
8、房屋租賃管理
上半年,完成非住宅管理14461間,同比增長7.02%,管理面積1107.1萬平方,同比增長12.2%;完成私有房管理戶數(shù)125397戶,同比增長43.5%,管理面積643.1萬平方米,同比增長86.9%。
9、保障性住房完成情況
上半年,我市棚戶區(qū)改造已開工建設112604套,完成年度目標任務(102471套)的109.89%;保障性住房已基本建成46759套,完成年度目標任務(45000套)的103.91%。
二、上半年房地產(chǎn)市場特點
1、商品房銷售保持活躍增速明顯。
今年上半年在延續(xù)去年銷售穩(wěn)定增長的基礎上,受國家寬松信貸政策、優(yōu)惠稅收政策、購房補貼政策等去庫存政策的影響,以及一線城市房地產(chǎn)熱銷的傳導,我市商品住房銷售增速出現(xiàn)明顯增長,全市和市區(qū)同比增長64.03%和56.68%;縣域市場商品住房的銷售更加突出,上半年銷售面積為595.09萬平方米,較去年同期多銷售253.26萬平方米,增速為74.09%,占全市份額從去年同期的31.25%提高到44.77%,增加了13.52個百分點;非住宅的銷售量雖有增加但整體保持平穩(wěn),全市和市區(qū)分別多銷售18.71萬平方米和6.89萬平方米,同比增長13.40%和7.02%。
2、商品房投放整體穩(wěn)定,商品住房投放比例發(fā)生新變化。
在市場預期利好和寬松政策的影響下,上半年全市投放平穩(wěn),第一季度投放稍有下降,第二季度特別是6月份創(chuàng)近年來投放月度新高,同比增長12.38%;上半年市區(qū)市場投放呈現(xiàn)住房增長、非住宅下降的特點,商品住房較去年同期多投放47.87萬平方米,同比增長10.02%,非住宅較去年同期投放減少49.41萬平方米,同比下降24.5%;縣市區(qū)域投放特點非住宅增速明顯,較去年同期多投放102.6萬平方米,同比115.07%,商品住房較去年同期多投放40.93萬平方米,同比10.83%;整體投放市區(qū)增長乏力,同比下降0.23%,縣域投放增長明顯,同比增長30.74%,占全市比例從去年的40.73%提高到47.38%,增加了6.65個百分點。
3、供求關系出現(xiàn)變化,去庫存政策取得良好效果。
上半年全市商品房供銷比為0.87:1,商品住房的供銷比為0.71:1(市區(qū)商品房供銷比為0.81:1,商品住房供銷比為0.72:1),和去年同期的1.21:1、1.06:1以及去年全年的1.22:1、1.03:1出現(xiàn)新變化,從去年的供給大于銷售轉變?yōu)楣┙o小于銷售,有利于市場去庫存,特別是商品住房已連續(xù)九個月出現(xiàn)銷售量大于投放量,庫存絕對值呈現(xiàn)漸減態(tài)勢,消化周期也進一步變短,去庫存取得良好效果。相對于商品住房的庫存,我市非住宅的庫存量較大,消化周期較長,是下階段去庫存的重點難點。
4、商品住房銷售價格穩(wěn)中向上窄幅波動。
上半年前四個月商品住房銷售體格穩(wěn)定,波動不大,5、6月份由于高端樓盤的集中入市,引起當月價格窄幅上漲;由于市場銷售活躍,投放穩(wěn)定,投放量小于銷售量,這種態(tài)勢雖有利于去庫存,如果持續(xù)時間較長,則容易造成供應緊張,引起房價上漲幅度過大,特別是市區(qū)商品住房尤其明顯;根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的我市新建商品住房價格指數(shù)情況,從3月份開始已連續(xù)3個月環(huán)比漲幅超過1%。
5、剛性需求仍占主流,改善性需求穩(wěn)定釋放。
根據(jù)鄭州市區(qū)商品住房不同面積結構分析(按套計算),80-90平方米、90-100平方米戶型銷售占比為38.3%、9.63%,合計銷售占比為47.93%,雖較去年同期下降了4.09個百分點,但仍為銷售主要戶型,反映出市場剛性需求占主流;120平方米以上戶型銷售占比為26.16%,較去年同期提升了2.7個百分點,改善性需求比較穩(wěn)定。
6、開發(fā)企業(yè)信心增強,市場預期向好
上半年全市完成商品房銷售累計1162.81億元,同比增長57.92%,新購置土地面積155.65萬平方米,同比增長21.7%,支付土地使用權出讓金86.3億元,同比增長82.1%,新開工面積1984.2萬平方米,同比增長59.4%,開發(fā)企業(yè)資金較去年充裕,拿地積極性提高,新地王不斷出現(xiàn)。隨著航空港區(qū)、鄭洛新等新的經(jīng)濟區(qū)域的快速發(fā)展,我市對周邊城市的吸引力逐漸增強,房地產(chǎn)市場將保持穩(wěn)步增長的預期。
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