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鄭州市人民政府辦公廳
關(guān)于印發(fā)鄭州市培育和發(fā)展住房租賃市場
試點(diǎn)工作實(shí)施方案的通知
鄭政辦文〔2017〕43號
各縣(市、區(qū))人民政府,市人民政府各部門,各有關(guān)單位:
《鄭州市培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作實(shí)施方案》已經(jīng)市政府研究同意,現(xiàn)印發(fā)給你們,請認(rèn)真貫徹落實(shí)。
2017年8月7日
鄭州市培育和發(fā)展住房租賃市場
試點(diǎn)工作實(shí)施方案
為深入貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號)和《河南省人民政府關(guān)于完善住房供應(yīng)體系加快發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(豫政〔2016〕85號)等文件精神,建立購租并舉的住房制度, 加快培育和發(fā)展住房租賃市場,切實(shí)做好試點(diǎn)探索工作,特制定我市培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作實(shí)施方案。
一、指導(dǎo)思想
全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會及中央城市工作會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議、省委城市工作會議精神,牢固樹立和貫徹落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系,以解決制約住房租賃市場發(fā)展的突出問題為導(dǎo)向,降低房地產(chǎn)的投資屬性,增強(qiáng)住房的居住屬性,引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念,積極培育住房租賃專業(yè)化企業(yè)及住房租賃新業(yè)態(tài)、新模式,有效增加租賃市場供應(yīng), 促進(jìn)住房租賃市場持續(xù)健康發(fā)展。
二、工作目標(biāo)
鼓勵和支持住房租賃消費(fèi),多措并舉加大租賃房源供應(yīng),擴(kuò)大全市住房租賃市場規(guī)模。到2020年,基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系,推動實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。
三、工作任務(wù)
(一)加快培育住房租賃市場供應(yīng)主體
1.發(fā)揮國有住房租賃企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用。強(qiáng)化政府引導(dǎo),在現(xiàn)有國有投融資平臺中選取1—2家公司,增加住房租賃業(yè)務(wù),發(fā)揮其在提供基本房源保障和穩(wěn)控住房租賃市場方面的引領(lǐng)和帶動作用。通過新建、購買或者長期租賃市場內(nèi)閑置低效地產(chǎn)等方式多渠道籌集房源,開展租賃住房、青年人才公寓的建設(shè)和運(yùn)營;開展住房租賃托管服務(wù),通過提供安全方便、靈活多樣、收費(fèi)合理的專業(yè)化托管服務(wù),吸引個(gè)人通過國有平臺出租閑置住房。2017年10月底前購買或長期租賃500套左右存量房源開展租賃業(yè)務(wù), 12月底前新籌建2000套左右租賃住房。2020年前,國有租賃平臺企業(yè)持有的住房租賃房源占全市增量的20% 左右。
牽頭單位:市國資委
責(zé)任單位:市工商局、市財(cái)政局、市住房保障局
2.培育和發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場作用，極引進(jìn)國內(nèi)涉足長租公寓領(lǐng)域的知名租賃企業(yè),鼓勵各類投資者和自然人發(fā)起成立住房租賃企業(yè),扶持本地專業(yè)化住房租賃企業(yè)做大做強(qiáng),形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局,滿足不斷增長的住房租賃需求;建立住房租賃企業(yè)備案制度和信用管理制度,規(guī)范行業(yè)管理;引導(dǎo)成立租賃管理行業(yè)協(xié)會,提高行業(yè)自律意識,加快行業(yè)發(fā)展,推進(jìn)住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化運(yùn)營。住房租賃企業(yè)按生活性服務(wù)業(yè)執(zhí)行相關(guān)支持政策。2017年12月底前,全市新增20家左右住房租賃企業(yè),到2020年,全市住房租賃企業(yè)達(dá)到100家左右。
牽頭單位:市住房保障局
責(zé)任單位:市工商局
3.鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式,拓展業(yè)務(wù)范圍,利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù),允許將其持有或閑置的商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房,從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變,滿足市場需求;政府搭建平臺,積極促成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作,建立開發(fā)與租賃一體化的運(yùn)作模式,或鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取入股、投資等方式,推動住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化發(fā)展。對新建并以自持物業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè), 除落實(shí)國家、省有關(guān)優(yōu)惠政策外,以其自持租賃住房資產(chǎn)作擔(dān)保,可享受降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例、企業(yè)信用加分等鼓勵政策。
牽頭單位:市住房保障局
(二)有效增加租賃住房供應(yīng)
4.增加新建租賃住房供應(yīng)。根據(jù)不同區(qū)域租賃住房供需狀況,立足產(chǎn)業(yè)、資源、環(huán)境、人口等條件,合理確定租賃住房建設(shè)總量、空間布局和開發(fā)進(jìn)度,引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置,有序開展租賃住房建設(shè)。采取出讓租賃住房建設(shè)專用土地和部分新建商品房小區(qū)配建相結(jié)合的方式增加新建租賃住房供應(yīng), 2017年12月底前,出讓的經(jīng)營用地中新建、配建租賃住房2000套左右;到2020年,新建、配建租賃住房3.8萬套。探索在符合規(guī)劃前提下利用集體建設(shè)用地新建租賃住房,多渠道增加新建租賃住房供應(yīng),2017年12月底前,集體土地新籌建租賃住房500套左右;到2020年,集體土地新建租賃住房達(dá)到5000套。
牽頭單位:市國土資源局
責(zé)任單位:市規(guī)劃局、市住房保障局
5.鼓勵利用自有土地建設(shè)租賃住房。有效利用市場存量土地,在符合城市規(guī)劃的前提下,允許企業(yè)和自然人改變自有土地性質(zhì),自建或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作建設(shè)租賃住房。2017年12 月底前,新籌建租賃住房1000套左右;到2020年,新建租賃住房達(dá)到5000套。
牽頭單位:市規(guī)劃局
責(zé)任單位:市發(fā)展改革委、市國土資源局、市住房保障局
6.提高公共租賃住房建設(shè)管理水平。深化實(shí)物配租與貨幣化補(bǔ)貼并舉的保障模式;在供需矛盾突出區(qū)域擴(kuò)大公租房新建規(guī)模;加快推廣公租房智能化管理方式,探索提高管理手段的科技含量,不斷提升公共租賃住房后期管理水平。2017年底前,新增公租房實(shí)物配租7000戶左右;2020年底前,新增公租房實(shí)物配租30000戶。
牽頭單位:市住房保障局
責(zé)任單位:各縣(市、區(qū))政府,各開發(fā)區(qū)管委會
7.整合和利用安置房資源用于租賃。結(jié)合我市棚戶區(qū)改造進(jìn)程和各區(qū)域租賃市場需求特點(diǎn),鼓勵將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的房屋直接打造為青年公寓、短租公寓、養(yǎng)老公寓等特色租賃小區(qū),由集體經(jīng)濟(jì)組織或住房租賃企業(yè)統(tǒng)一承租后投放租賃市場。到2020年,新建特色租賃小區(qū)住房達(dá)到5000套。
牽頭單位:市住房保障局
責(zé)任單位:各縣(市、區(qū))政府,各開發(fā)區(qū)管委會
8.允許改建房屋用于租賃。按照國辦發(fā)〔2016〕39號文件
要求,結(jié)合城市整體規(guī)劃和周邊配套設(shè)施,允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的有關(guān)規(guī)定改造后用于出租,改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施,必須確保消防設(shè)施完好有效。
牽頭單位:市規(guī)劃局
責(zé)任單位:市城建委、市國土資源局、市住房保障局、市城管局、市消防支隊(duì)、鄭州供電公司
9.支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。在個(gè)人依法出租自有住房的基礎(chǔ)上,研究制定住房租賃托管管理辦法,規(guī)范托管行為,吸引個(gè)人將閑置住房委托國有或社會住房租賃企業(yè)出租,提高住房使用效率和收益。
牽頭單位:市住房保障局
(三)著力搭建住房租賃信息化管理平臺
10.建立房屋租賃網(wǎng)上備案系統(tǒng)。利用信息化手段,推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本,開展住房租賃合同網(wǎng)上登記備案, 規(guī)范住房租賃交易秩序,保障租賃雙方特別是承租人的合法權(quán)益。2017年10月底前,完成系統(tǒng)建設(shè)并正式運(yùn)行。
牽頭單位:市住房保障局、市工商局
11.完善住房租賃交易服務(wù)平臺。整合房屋租賃備案系統(tǒng)、鄭州市房屋租賃價(jià)格電子地圖、鄭州市房屋租賃網(wǎng)站和微信公眾服務(wù)平臺,與全市房屋產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)對接,形成一個(gè)完善的房屋租賃信息服務(wù)管理平臺,并將其納入全市信用管理評價(jià)體系。通過該平臺,實(shí)現(xiàn)房屋租賃信息發(fā)布、房源信息核驗(yàn)、租賃價(jià)格參考、租賃雙方信用查詢、房屋租賃網(wǎng)上備案等功能,提高租賃管理和服務(wù)水平。2017年11月底前,初步完成平臺搭建工作;12月底前,正式上線運(yùn)行,實(shí)現(xiàn)全部設(shè)計(jì)功能。
牽頭單位:市住房保障局
(四)建立完善住房租賃管理和服務(wù)機(jī)制
12.深化住房租賃聯(lián)合管理機(jī)制。深化以政府牽頭,相關(guān)職能部門參與的房屋租賃聯(lián)合管理機(jī)制,進(jìn)一步明確建設(shè)、規(guī)劃、住房保障、公安、消防、國土資源、財(cái)稅、工商、食藥、教育等部門在房屋租賃市場管理方面的各自職責(zé),定期召開聯(lián)合管理工作推進(jìn)會,以部門合力推動住房租賃市場良性發(fā)展。
牽頭單位:市住房保障局
責(zé)任單位:市城建委、市規(guī)劃局、市公安局、市國土資源局、市財(cái)政局、市國稅局、市地稅局、市工商局、市食品藥品監(jiān)管局、市教育局、市消防支隊(duì)、市衛(wèi)計(jì)委,各縣(市、區(qū))政府,各開發(fā)區(qū)管委會
13.深化住房租賃網(wǎng)格化管理體制。依托全市網(wǎng)格化管理體系,在辦事處設(shè)立房屋租賃服務(wù)站點(diǎn),開展房屋出租信息的采集 發(fā)布、租賃登記備案、現(xiàn)場核驗(yàn)、日常巡察、協(xié)助稅務(wù)部門征收相關(guān)稅費(fèi)等工作,實(shí)現(xiàn)房屋租賃管理與服務(wù)工作重心下移,方便群眾。
牽頭單位:市住房保障局
責(zé)任單位:各縣(市、區(qū))政府,各開發(fā)區(qū)管委會
(五)研究落實(shí)發(fā)展住房租賃市場政策支持
14.完善住房租賃支持政策。2017年10月底前各相關(guān)部門制定并完善鼓勵住房租賃消費(fèi)相關(guān)政策,對進(jìn)行房屋租賃備案的承租方,允許其在居住地落戶,享有基本公共就業(yè)服務(wù)、基本公共衛(wèi)生和計(jì)劃生育服務(wù)、住房公積金服務(wù)、承租人子女享受義務(wù)教育相對就近入學(xué)等國家規(guī)定的基本公共服務(wù),切實(shí)保障承租人權(quán)利。
牽頭單位:市住房保障局
責(zé)任單位:市公安局、市教育局、市衛(wèi)計(jì)委、市人社局、市公積金中心
15.完善住房租賃市場管理政策體系。2017年9月底前出臺新建租賃住房土地供應(yīng)辦法,明確土地供應(yīng)方式、配建比例和自持年限等具體要求;2017年10月底前出臺集體建設(shè)用地新建租賃住房建設(shè)管理辦法,明確審批程序、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)要求。
牽頭單位:市國土資源局
責(zé)任單位:市規(guī)劃局、市住房保障局
2017年9月底前出臺租賃型人才公寓建設(shè)使用管理辦法, 明確人才公寓建設(shè)模式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、申請條件、分配方式、租金標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠政策等,發(fā)揮住房在吸引集聚人才方面的作用。
牽頭單位:市住房保障局
責(zé)任單位:市人才辦、市人社局、市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市科技局、市城建委、市國土資源局、市規(guī)劃局、市物價(jià)局、市地稅局,各縣(市、區(qū))政府,各開發(fā)區(qū)管委會
2017年10月底前出臺房屋改建租賃住房管理辦法,對商業(yè)、辦公、酒店等商業(yè)用房的改建以及原有住房的改建,明確改建原則、改建標(biāo)準(zhǔn)和審批驗(yàn)收程序等具體要求。
牽頭單位:市規(guī)劃局
責(zé)任單位:市城建委、市國土資源局、市住房保障局、市城管局、市消防支隊(duì)
2017年10月底前出臺房屋租賃托管管理辦法,明確房屋托管機(jī)構(gòu)條件,建立托管保證金制度,規(guī)范托管服務(wù)合同,保障業(yè)主、承租人的房屋安全和資金安全。
牽頭單位:市住房保障局
責(zé)任單位:市工商局
16.提供稅收優(yōu)惠支持。落實(shí)營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策;營業(yè)稅改征增值稅后由地稅機(jī)關(guān)繼續(xù)受理其他個(gè)人出租不動產(chǎn)的申報(bào)繳稅和代開增值稅發(fā)票業(yè)務(wù);對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房,其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收;對個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù),適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn),允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法,按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
牽頭單位:市國稅局、市地稅局
17.強(qiáng)化金融政策服務(wù)。鼓勵金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則,向住房租賃企業(yè)提供金融支持;對開發(fā)建設(shè)并持有經(jīng)營租賃住房的企業(yè),積極協(xié)調(diào)政策性金融機(jī)構(gòu)比照保障性住房建設(shè)或棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件發(fā)放長期低息貸款。
牽頭單位:市金融辦
責(zé)任單位:市住房保障局
四、實(shí)施步驟
(一)試點(diǎn)啟動階段(2017年8月底前)
成立鄭州市培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,出臺培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作實(shí)施方案,擬訂《新建租賃住房土地供應(yīng)辦法》和《租賃型人才公寓建設(shè)使用管理辦法》, 啟動住房租賃交易服務(wù)平臺建設(shè),為培育和發(fā)展住房租賃市場工作 打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
(二)試點(diǎn)實(shí)施階段(2017年9月—2017年11月)
按照要求,實(shí)現(xiàn)市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(辦事處)三級聯(lián)動,積極開展試點(diǎn)工作,以點(diǎn)帶面,多途徑推動試點(diǎn)工作取得實(shí)效。研究出臺《集體建設(shè)用地新建租賃住房建設(shè)管理辦法》《房屋改建租賃住房管理辦法》《房屋租賃托管管理辦法》。
(三)鞏固提升階段(2017年11月—2017年12月)
按照國家培育和發(fā)展住房租賃試點(diǎn)考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改提升,總結(jié)試點(diǎn)開展過程中的經(jīng)驗(yàn),進(jìn)一步理順培育和發(fā)展住房租賃市場的體制機(jī)制。
(四)市場發(fā)展階段(2018年1月—2020年12月)
住房租賃管理機(jī)制運(yùn)行順暢,國有住房租賃企業(yè)、專業(yè)化住房租賃企業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等市場主體初具規(guī)模、協(xié)同發(fā)展, 租賃住房有效供給不足、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、購租不同權(quán)和行業(yè)經(jīng)營服務(wù)不規(guī)范等問題得到基本解決,初步形成具有鄭州特色的住房租賃市場新格局。
五、保障措施
(一)建立組織機(jī)構(gòu),明確工作責(zé)任
成立鄭州市培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)對試點(diǎn)工作的重要政策和重大事項(xiàng)進(jìn)行研究決策、協(xié)調(diào)、督辦。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室,具體負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作。各牽頭單位承擔(dān)主體責(zé)任,要按照任務(wù)分工制定相關(guān)政策措施,并會同責(zé)任單位形成齊抓共管的聯(lián)動機(jī)制。同時(shí),加強(qiáng)住房租賃管理機(jī)構(gòu)建設(shè),充實(shí)人員力量,保障工作經(jīng)費(fèi),確保住房租賃依法行政工作有序推進(jìn)。
(二)加強(qiáng)任務(wù)保障,形成部門聯(lián)動
各級住房保障、國土資源、規(guī)劃、財(cái)政、公安、消防等部門要緊密合作,在人力、物力、財(cái)力上加大支持力度,開辟綠色審批通道,提高試點(diǎn)工作效率。各縣(市、區(qū))政府,各開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)集中人力、物力, 重心下移,做好房屋租賃服務(wù)站點(diǎn)管理等工作。
(三)實(shí)施任務(wù)考核,強(qiáng)化跟蹤督查
將培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作情況納入市政府綜合目標(biāo)考核體系,考核工作由市政府督查部門組織實(shí)施,定期組織督查并通報(bào)工作完成情況。
(四)廣泛發(fā)動媒體,注重宣傳引導(dǎo)
充分認(rèn)識培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義,引導(dǎo)新聞媒體全面、客觀、公正地報(bào)道住房租賃市場情況,倡導(dǎo)住房先租后買、梯級消費(fèi)、梯次改善的新理念,營造有利于培育和發(fā)展住房租賃市場的良好氛圍。
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