|
2012年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及2013年展望
鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)
（2013年1月）
在貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的前提下，2012年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出商品房投放勢(shì)頭強(qiáng)勁、銷(xiāo)售恢復(fù)性增長(zhǎng)、銷(xiāo)售價(jià)格基本穩(wěn)定、二手房市場(chǎng)交易活躍等態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨理性、健康、穩(wěn)定。
一、2012年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì)，2012年，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1095億元，同比增長(zhǎng)18.2%；商品房新開(kāi)工面積2169萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.7%；商品房竣工面積1449.8萬(wàn)平方米，同比下降8.2%。
2.商品房投放情況。2012年，全市商品房投放面積為1884.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.33%；其中，商品住房投放面積為1337.97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.10%。全年市區(qū)商品房投放面積為1338.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46.30%；其中，商品住房投放面積為879.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.16%。
3.商品房銷(xiāo)售情況。2012年，全市商品房銷(xiāo)售面積為1365.04萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)47.58%；其中，商品住房銷(xiāo)售面積為1217.36萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)65.25%。全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)為6618元/平方米；其中，商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為5726元/平方米。全年市區(qū)商品房銷(xiāo)售面積為987.09萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49.58%；其中，商品住房銷(xiāo)售面積為850.11萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71.43%。市區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為7624元/平方米，其中，商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為6546元/平方米。
4.二手房交易情況。2012年，全市二手房交易面積為297.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.22%；其中，二手住房交易面積為285.87萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.26%。全市二手房交易均價(jià)為4808元/平方米；其中，二手住房交易均價(jià)為4709元/平方米。全年市區(qū)二手房交易面積為233.93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.55%；其中，二手住房交易面積為227.21萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.90%。市區(qū)二手房交易均價(jià)為5544元/平方米；其中，二手住房交易均價(jià)為5422元/平方米。
5.房屋租賃情況。2012年，市區(qū)新增非住宅租賃管理面積186萬(wàn)平方米，累計(jì)完成978.6萬(wàn)平方米；新增住宅登記備案10049戶(hù)，累計(jì)完成58413戶(hù)。房屋租賃價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，12月底和1月份相比，商鋪?zhàn)赓U價(jià)格平均上漲5%，住宅租賃價(jià)格平均上漲15%。
6.房屋抵押完成情況。2012年，全市完成各類(lèi)房地產(chǎn)抵押登記面積2626.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.39%；完成抵押登記金額1049.8億元，同比增長(zhǎng)32.48%；其中，完成在建工程抵押383.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.1%；預(yù)購(gòu)商品房抵押808.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.5%。市區(qū)完成各類(lèi)房地產(chǎn)抵押登記面積1365.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29%；完成抵押登記金額626.33億元，同比增長(zhǎng)33.9%；其中，完成在建工程抵押179.57萬(wàn)平方米，同比下降4.4%；預(yù)購(gòu)商品房抵押474.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)60.3%。
7．保障性住房建設(shè)情況。2012年，全市保障性住房開(kāi)工建設(shè)51999套，占省定目標(biāo)的103.14%。其中：經(jīng)濟(jì)適用住房13462套、廉租住房3012套、公共租賃住房32248套、棚戶(hù)區(qū)改造3277套。
二、2012年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)
1.商品房投放勢(shì)頭強(qiáng)勁。隨著2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)的持續(xù)好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心增強(qiáng)，不斷加大推盤(pán)力度，4月份之后，全市商品房投放維持在較高水平。2012年全市商品房投放面積與2011年、2010年相比分別增長(zhǎng)42.33%和31.78%，創(chuàng)下鄭州樓市年度投放量的最高值。
2.商品房銷(xiāo)售恢復(fù)性增長(zhǎng)。在2012年年初降息、降低準(zhǔn)備金率以及首套房貸款利率優(yōu)惠等支持剛需政策的帶動(dòng)下，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在3月份之后呈現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)。全年商品房銷(xiāo)售量與2011年相比增長(zhǎng)47.58%，與限購(gòu)前的2010年相比，下降10.99%；其中，商品住房銷(xiāo)售量同比增長(zhǎng)65.25%，與2010年相比下降8.27%。從購(gòu)房付款方式來(lái)看，全年按揭貸款68673套，同比增長(zhǎng)122.31%，占到商品住房銷(xiāo)售套數(shù)的75.38%，較2011年提高12.22個(gè)百分點(diǎn)，推動(dòng)了銷(xiāo)售的恢復(fù)性增長(zhǎng)。
3.商品房?jī)r(jià)格表現(xiàn)溫和。在開(kāi)發(fā)企業(yè)“以?xún)r(jià)換量”和政府部門(mén)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等多重作用下，2012年銷(xiāo)售價(jià)格表現(xiàn)得較為溫和。全年商品房銷(xiāo)售均價(jià)較2011年同期下降3元/平方米；其中，商品住房銷(xiāo)售均價(jià)較2011年同期上漲377元/平方米。全年市區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)較2011年同期下降316元/平方米；其中，商品住房銷(xiāo)售均價(jià)較2011年同期上漲182元/平方米。
4.剛需戶(hù)型成為市場(chǎng)主流。2012年鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性，舒適性中等戶(hù)型備受青睞。全年市區(qū)90平方米以下的商品住房銷(xiāo)售55046套，占商品住房銷(xiāo)量的60.42%；其中，60-90平方米的商品住房銷(xiāo)售41615套，占商品住房銷(xiāo)量的45.68%，較去年提高11.1個(gè)百分點(diǎn)，占比最高且呈逐步增長(zhǎng)趨勢(shì)；90-120平方米、120-144平方米及144平方米以上的商品住房占比均呈下降趨勢(shì)，其中144平方米以上的商品住房占比最少且降幅最大，全年銷(xiāo)售占商品住房銷(xiāo)量的4.55%，較去年下降5.18個(gè)百分點(diǎn)。
5.商品房庫(kù)存較高。截至2012年12月底，市區(qū)商品房累計(jì)可售面積為1012.51萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.49%，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。其中，商品住房累計(jì)可售面積414.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.92%；非住宅累計(jì)可售面積達(dá)到598.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)114.11%，占到商品房累計(jì)可售面積的59.1%。主要原因是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)以及高鐵經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下的城市綜合體及寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)速度較快。
6.區(qū)域發(fā)展均衡化。隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)和鄭州都市區(qū)建設(shè)的全面鋪開(kāi)和“兩環(huán)十七放射”的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是某個(gè)區(qū)域獨(dú)占鰲頭，各行政區(qū)域間的差距逐漸減小。2012年，金水區(qū)、鄭東新區(qū)、二七區(qū)商品房銷(xiāo)售面積分別為194.07萬(wàn)平方米、183.73萬(wàn)平方米、180.55萬(wàn)平方米，金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)的銷(xiāo)售套數(shù)分別為20914套、20625套、17340套，行政區(qū)域間的差距不大。
7.二手房交易漸趨活躍。受商品房市場(chǎng)成交量持續(xù)回升的傳導(dǎo)效應(yīng)，二手房市場(chǎng)交易在下半年逐漸走出低谷，下半年全市二手房交易量為186.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.08%，較上半年增長(zhǎng)68.48%。全市二手住房交易戶(hù)均面積為92.89平方米，較去年下降5.71平方米，表明二手房市場(chǎng)的活躍同樣來(lái)自于剛性需求的拉動(dòng)。
8、縣（市）區(qū)市場(chǎng)漸趨旺勢(shì)。在鄭州都市區(qū)建設(shè)和新型城鎮(zhèn)化的拉動(dòng)下，開(kāi)發(fā)企業(yè)加大在各縣（市）區(qū)市場(chǎng)的投放力度。2012年，縣（市）區(qū)商品房投放面積546.38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.45%；其中，商品住房投放面積458.38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.11%。隨著都市區(qū)及各組團(tuán)建設(shè)的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，消費(fèi)者對(duì)縣（市）區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心增強(qiáng)。全年縣（市）區(qū)商品房銷(xiāo)售面積為377.95萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.61%；其中，商品住房銷(xiāo)售面積367.25萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.54%。特別是毗鄰市區(qū)的縣（市）區(qū)，充分發(fā)揮了承接市區(qū)外溢人口的作用，如新鄭市商品房年度銷(xiāo)售面積首度突破百萬(wàn)，以123.12萬(wàn)平方米高居縣區(qū)銷(xiāo)量榜首，中牟縣以77.17萬(wàn)平方米位居其次。在銷(xiāo)售價(jià)格方面，隨著產(chǎn)品品質(zhì)的提高，縣（市）區(qū)房?jī)r(jià)也有所上漲，全年商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3991元/平方米，較2011年同期上漲654元/平方米；其中，商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為3826元/平方米，較2011年上漲570元/平方米，高于市區(qū)房?jī)r(jià)上漲水平。
9.重點(diǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更加突出。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的全面實(shí)施，也促使部分企業(yè)強(qiáng)練內(nèi)功，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，提升開(kāi)發(fā)品質(zhì)，積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，一批重責(zé)任、講誠(chéng)信、有實(shí)力的企業(yè)表現(xiàn)出更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不斷提升。2012年，市區(qū)銷(xiāo)售十強(qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售面積達(dá)到387.8萬(wàn)平方米, 較去年銷(xiāo)售10強(qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售量增長(zhǎng)81.09%，銷(xiāo)售面積占到市區(qū)銷(xiāo)售量的39.3%。
三、2013年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的環(huán)境
1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境
十八大提出的城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力，是未來(lái)發(fā)展的巨大動(dòng)力，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)全球化的形勢(shì)下，輸入型通脹對(duì)我國(guó)宏觀面的影響不可忽視，人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲表示出擔(dān)憂，購(gòu)房者入市緊迫感增強(qiáng)。另一方面，受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展遭遇困難，利潤(rùn)水平顯著下降，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和個(gè)人收入的減少，影響到其對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。
2.政策環(huán)境
2012年12月4日，中央政治局會(huì)議提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作；12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖；12月18日，國(guó)土部對(duì)土地市場(chǎng)出臺(tái)系列政策，都表明了要堅(jiān)持調(diào)控政策不放松的立場(chǎng)。未來(lái)隨著調(diào)控政策的持續(xù)，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸。
3.金融環(huán)境
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2013年將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。因此，在房企資金鏈有所好轉(zhuǎn)的背景下，穩(wěn)健且適度向好的貨幣環(huán)境繼續(xù)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)利好。但目前銀行信貸額度仍然趨緊，房貸優(yōu)惠幅度減少，審批期限及要求提高尚未得到緩解，在一定程度上影響到消費(fèi)者的支付能力和購(gòu)房行為。
4.地域環(huán)境
2012年11月17日，《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》正式獲得國(guó)務(wù)院批復(fù)，為河南發(fā)展開(kāi)辟了廣闊的前景。鄭州作為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要發(fā)展區(qū)，在金融、物流等諸多服務(wù)領(lǐng)域具有巨大潛力，引而觸發(fā)了對(duì)辦公、商業(yè)服務(wù)的需求。同時(shí)，鄭州都市區(qū)建設(shè)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，以及人口急劇增加、消費(fèi)能力提高、家庭人口小型化等，都為房地產(chǎn)業(yè)提供了較大的發(fā)展空間。
四、2013年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)展望
根據(jù)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境和地域環(huán)境，可以預(yù)見(jiàn)，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，仍將是以抑制投機(jī)投資性需求為主線，兼顧惠及首套房、改善性需求，同時(shí)大力推進(jìn)保障房建設(shè)。
1.開(kāi)發(fā)商投資信心增強(qiáng)。2012年，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，多數(shù)房企對(duì)2013年市場(chǎng)預(yù)期樂(lè)觀，投資信心增強(qiáng)，準(zhǔn)備擴(kuò)大投資，增加土地儲(chǔ)備，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)投放力度。預(yù)計(jì)2013年開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先行指標(biāo)增速將加快。
2.市場(chǎng)投放速度放緩。受2012年前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資放緩，加上2011年的土地市場(chǎng)低迷，將在一定程度上影響到2013年的商品房供應(yīng)量，商品房投放面積將有所放緩，市場(chǎng)存量有望降低。
3.市場(chǎng)銷(xiāo)售維持穩(wěn)定。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃批復(fù)以及鄭州新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，城中村改造、合村并城工程的推進(jìn)，會(huì)帶來(lái)一定量的住房需求。同時(shí)，伴隨著改善型需求帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力，未來(lái)鄭州樓市將會(huì)呈現(xiàn)剛需、改需齊頭并進(jìn)的局面。
4.房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定但仍存上漲壓力。一方面，人們對(duì)調(diào)控的認(rèn)識(shí)發(fā)生了變化，此前人們認(rèn)為調(diào)控就是為了把房?jī)r(jià)打壓下去，而現(xiàn)在，大家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到調(diào)控是為了讓市場(chǎng)保持長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展，購(gòu)房置業(yè)更趨理性。同時(shí)，目前鄭州商品房以消費(fèi)性為主，投資性比例較小，在調(diào)控堅(jiān)持從嚴(yán)的基調(diào)下，隨著市場(chǎng)預(yù)期的變化，房?jī)r(jià)大幅上漲的動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)將以平穩(wěn)為主，但會(huì)出現(xiàn)局部波動(dòng)，且仍然存在一定的上漲壓力。
5. 二手房交易與租賃市場(chǎng)平穩(wěn)。2013年，二手房市場(chǎng)將延續(xù)2012年的良好勢(shì)頭，成交持續(xù)上揚(yáng)，價(jià)格整體平穩(wěn)上升，剛性需求依然為成交的主要需求，并帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)向前發(fā)展。租賃方面，由于租金上漲的慣性，2013年房屋租賃價(jià)格仍有上漲動(dòng)力和空間。但由于公共租賃住房的供應(yīng)上市及國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐步深化，房屋租賃價(jià)格會(huì)小幅上漲或在下半年有持平甚至略降的預(yù)期。
6.保障房建設(shè)與供應(yīng)進(jìn)入新階段。2013年仍是保障性住房建設(shè)的高峰期，計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)保障房45848套；同時(shí)，前兩年集中開(kāi)工建設(shè)的保障性住房將陸續(xù)進(jìn)入分配使用階段，保障房入市后的監(jiān)管以及分配工作將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。
7.企業(yè)優(yōu)化升級(jí)加一步加快。隨著萬(wàn)科、金地等一線房企進(jìn)入鄭州，國(guó)內(nèi)品牌地產(chǎn)商進(jìn)入鄭州的步伐將加快，2013年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。同時(shí)，政府在土地招拍掛、優(yōu)化服務(wù)等方面對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)高的企業(yè)給予支持，優(yōu)勢(shì)企業(yè)的兼并、重組、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的趨勢(shì)更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)的品牌化、高端化、多元化、服務(wù)化將得到提升。
8、縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)大有可為。2013年，隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的強(qiáng)力推進(jìn)，鄭州都市區(qū)各組團(tuán)建設(shè)也陸續(xù)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有計(jì)劃地參與到各組團(tuán)建設(shè)中，集生態(tài)、歷史文化、旅游、度假、居住、投資為一體房產(chǎn)價(jià)值鏈正在各縣（市）區(qū)逐漸形成。
|