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2014年鄭州房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及2015年展望
鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)
（2015年1月）
2014年，鄭州房地產(chǎn)市場總體延續(xù)2013年的行情,全市商品房供應(yīng)量與銷售量保持一定幅度增長，房價(jià)表現(xiàn)較為堅(jiān)挺。在全國房地產(chǎn)市場總體低迷的形勢下，鄭州樓市總體表現(xiàn)平穩(wěn)。
一、2014年鄭州房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況
1.房地產(chǎn)開發(fā)情況。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2014年，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1743.5億元，同比增長20.6%；其中，住宅投資1176.93億元，同比增長29.3%。商品房新開工面積2749.32萬平方米，同比下降2.3%；其中，住宅新開工面積1954.73萬平方米，同比下降1.1%。
全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1858.36億元，同比增長11.1%；其中，國內(nèi)貸款280.09億元，同比增長97.5%，自籌資金835.35億元，同比增長4.1%，其它資金來源742.92億元，同比增長2.6%。
2.商品房投放情況。2014年，全市商品房投放面積為2672.32萬平方米，同比增長20.94%；其中，商品住房投放面積為2107.66萬平方米，同比增長37.71%。市區(qū)商品房投放面積為1409.14萬平方米，同比下降3.3%；其中，商品住房投放面積為1060.1萬平方米，同比增長14.37%。
3.商品房銷售情況。2014年，全市商品房銷售面積為1911.21萬平方米，同比增長10.00%；其中，商品住房銷售面積為1589.58萬平方米，同比增長10.35%。市區(qū)商品房銷售面積為1091.55萬平方米，同比下降3.90%；其中，商品住房銷售面積為841.38萬平方米，同比下降4.90%。
4.商品房價(jià)格情況。2014年，全市商品房銷售均價(jià)為7396元/平方米，同比上漲2.06%；其中，商品住房銷售均價(jià)為6623元/平方米，同比上漲4.56%。市區(qū)商品房銷售均價(jià)為9028元/平方米，同比上漲6.25%；其中，商品住宅銷售均價(jià)為8016元/平方米，同比上漲8.24%。
5.商品房累計(jì)可售情況。2014年底，市區(qū)商品住房累計(jì)可售面積679.13萬平方米，若按最近12個(gè)月市區(qū)商品住房月均消化面積70.12萬平方米計(jì)算，消化周期為9.7個(gè)月，屬于供求平衡區(qū)間（6-12個(gè)月）。
6.二手房交易情況。2014年，全市二手房交易面積為450.87萬平方米，同比下降20.5%；其中，二手住房交易面積為439.58萬平方米，同比下降20.45%。市區(qū)二手房交易面積為368.65萬平方米，同比下降15.78%；其中，二手住房交易面積為359.34萬平方米，同比下降15.57%。
7.二手房交易價(jià)格情況。2014年，全市二手房交易均價(jià)為6349元/平方米，其中，二手住房交易均價(jià)為6223元/平方米；市區(qū)二手房交易均價(jià)為7164元/平方米，其中，二手住房交易均價(jià)為7018元/平方米。
8.房屋租賃情況。2014年，全市新增非住宅租賃管理面積157.6萬平方米，累計(jì)完成1237.8萬平方米；新增住宅登記備案8982戶，累計(jì)完成75571戶。市區(qū)新增非住宅租賃管理面積139.2萬平方米，累計(jì)完成936.8萬平方米；新增住宅登記備案2486戶，累計(jì)完成63417戶。12月底與去年同期相比，商鋪?zhàn)赓U價(jià)格平均上漲10%，住宅租賃價(jià)格平均上漲15%。
二、2014年鄭州房地產(chǎn)市場特點(diǎn)
1.商品住房投放比重增加
由于2013年鄭州非住宅商品房投放比重較高、庫存和消化壓力較大，政府和企業(yè)都十分關(guān)注，有意識(shí)地調(diào)整供地和開發(fā)結(jié)構(gòu)與節(jié)奏，減少了非住宅的供給，加大了住宅的開發(fā)量，因此，2014年商品住房的投放數(shù)量有較大增長。全市年度商品住房的投放量超過2000萬平方米大關(guān)，市區(qū)投放量也超千萬，創(chuàng)下鄭州樓市歷史新高。從投放比重看，全市商品住房投放占到商品房總投放量的78.87%，較去年提高9.61個(gè)百分點(diǎn)；其中市區(qū)該比重為75.23%，較去年提高11.62個(gè)百分點(diǎn)。
2.市場銷售平穩(wěn)不失活躍
從2014年的月度銷售數(shù)據(jù)看，前11個(gè)月（剔除受春節(jié)影響的2月份），全市和市區(qū)的商品房銷售量分別在160萬平方米和90萬平方米上下窄幅波動(dòng)。在取消限購、央行調(diào)整首套房政策以及降息等多重利好消息累加效應(yīng)下，鄭州樓市與國內(nèi)其它城市一樣，市場活躍度大為提高，出現(xiàn)了明顯的年終翹尾現(xiàn)象。12月份，全市商品房銷售面積達(dá)到246.61萬平方米，其中商品住房銷售200.47萬平方米，創(chuàng)下鄭州樓市單月銷售歷史最高值。
3.新興區(qū)域表現(xiàn)突出
近幾年，鄭州通過優(yōu)化城鄉(xiāng)空間布局、構(gòu)建城鄉(xiāng)快速交通路網(wǎng)體系、完善各組團(tuán)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等措施，使功能組團(tuán)的人口集聚能力不斷增強(qiáng)，有效拉動(dòng)了各組團(tuán)房地產(chǎn)市場較快增長。2014年，縣域商品房投放1263.18萬平方米，同比增長67.87%；銷售819.66萬平方米，同比增長36.24%，投放量和銷售量分別占到全市的47.27%和42.89%，較去年同期提高13.22個(gè)百分點(diǎn)和8.26個(gè)百分點(diǎn)。其中，新鄭市和中牟縣商品房銷售量歷史性地突破兩百萬，分別達(dá)到273.48萬平方米和221.64萬平方米，同比增幅分別為41.99%和62.8%。在市區(qū)，2014年度商品房銷售同比增幅位列前三的區(qū)域分別為經(jīng)開區(qū)（260.96%）、航空港區(qū)（165.35%）和高新區(qū)（38.35%），均為市郊或近郊的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)或產(chǎn)業(yè)升級區(qū)，其它區(qū)域商品房銷售同比則為負(fù)增長；從銷量看，高新區(qū)銷售達(dá)到173.22萬平方米，為市區(qū)各行政區(qū)最高值。
4.改善性需求得到一定釋放
2014年8月份之后，房地產(chǎn)市場利好消息不斷出臺(tái)，改善性需求逐漸得到釋放。以8月份取消限購政策為界（剔除受春節(jié)影響的1、2月份），3-7月份市區(qū)商品住房的月均銷量為66.84萬平方米，8-12月份的月均銷量為79.2萬平方米，銷量有所提升；從不同套型商品住房的銷售情況看，3-7月份市區(qū)120平方米以上商品住房銷售6578套，占到商品住房銷售的19.43%，8-12月份市區(qū)120平方米以上商品住房銷售9309套，占比為24.01%，較3-7月份增長41.5%，占比提高4.58個(gè)百分點(diǎn)，可以看出，限購的取消、房貸政策的放松以及銀行利率的下調(diào)，對改善性需求有一定的刺激作用。
5.非住宅供銷差距有所縮減
2014年，全市非住宅投放564.66萬平方米，同比下降16.86%，銷售321.63萬平方米，同比增長8.28%，供銷比為1.76：1，較2013年的2.29：1有所縮減。其中，市區(qū)非住宅投放349.04萬平方米，同比下降34.17%，銷售250.17萬平方米，同比微降0.4%，供銷比為1.4：1，較2013年的2.11：1有較大縮減。從市區(qū)非住宅分物業(yè)類型供銷看，2014年，市區(qū)商業(yè)用房投放116.40萬平方米，同比下降22.91%，銷售89.24萬平方米，同比增長26.91%；寫字樓投放126.38萬平方米，同比下降43.23%，銷售156.64萬平方米，同比下降10.12%，可以看出，市區(qū)非住宅的供應(yīng)量得到一定控制，商業(yè)用房銷售量保持增長，而寫字樓的庫存也有了一定程度的消化。
6.二手房市場量價(jià)表現(xiàn)平穩(wěn)
2014年，鄭州二手房交易量雖較2013年有所下降，但剔除2013年3、4月份因“新國五條”引發(fā)的交易非正常陡增的因素后，2014年的月均交易量與2013年基本相當(dāng)。同時(shí)，各月度間二手房交易量波動(dòng)不大。在國內(nèi)一線城市二手房交易量“腰斬”的情況下，鄭州二手房市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)。
三、2015年鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境
1.經(jīng)濟(jì)層面。2014年12月份召開的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議指出，要保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，強(qiáng)調(diào)深化改革，做到“調(diào)速不減勢，量增質(zhì)更優(yōu)”。預(yù)計(jì)2015年我國經(jīng)濟(jì)仍將在改革中平穩(wěn)前行，但由于內(nèi)外部因素影響，經(jīng)濟(jì)增長將進(jìn)一步放緩。
2.政策層面。2014年，限購等政策的退出，房地產(chǎn)調(diào)控逐漸回歸市場化，長效機(jī)制逐步建立。同時(shí)，樓市政策調(diào)控主體下放，強(qiáng)化了地方調(diào)控的主體責(zé)任。2015年，地方性政策調(diào)整將更趨靈活。近日，住建部部長陳政高在全國城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上指出，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，“相當(dāng)數(shù)量的新市民的住房問題還沒有解決，相當(dāng)數(shù)量的城市居民對改善性住房條件還有新的期待”，預(yù)計(jì)在2015年，改善性需求入市的政策門檻還將進(jìn)一步放低，但不動(dòng)產(chǎn)登記以及房產(chǎn)稅的征收等預(yù)期會(huì)影響到人們的購房行為。
3.金融層面。中央仍將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，也表示“積極的財(cái)政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度”。面對當(dāng)前不斷增加的經(jīng)濟(jì)下行和通縮壓力，2015年出現(xiàn)降息降準(zhǔn)的可能性較大，貨幣政策支持力度有望進(jìn)一步加大，購房需求或?qū)⒂行蜥尫拧?/span>
4.城建層面。一方面，近幾年鄭州的組團(tuán)式發(fā)展、原有產(chǎn)業(yè)區(qū)的功能升級以及正在全力推進(jìn)的全域城鎮(zhèn)化，使鄭州增強(qiáng)了人口聚集力，目前鄭州的人口年凈流入量超過了百萬，在一定程度上增加了房地產(chǎn)市場的剛性需求；另一方面，鄭州近幾年大力加強(qiáng)交通設(shè)施建設(shè)，城市內(nèi)部的地鐵、對外的城鐵陸續(xù)建成和開通，以及“兩環(huán)三十一放射”、城市快速路的建成通車，擴(kuò)展了城市外延，延長了購房者的輻射區(qū)域；同時(shí)，“四類社區(qū)”以及批發(fā)市場外遷的全面推進(jìn)，不僅為房地產(chǎn)開發(fā)提供了施展空間，也增加了拆遷戶與原租戶的置業(yè)需求。
四、2015年鄭州房地產(chǎn)市場展望
1.商品房投放量充足。過去三年，鄭州完成了建成區(qū)內(nèi)所有城中村的啟動(dòng)與改造，這些釋放出來的土地將在未來1-3年內(nèi)陸續(xù)進(jìn)入市場。預(yù)計(jì)2015年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資和建設(shè)規(guī)模將有所擴(kuò)大，商品房的投放數(shù)量將進(jìn)一步增加，同時(shí)，房地產(chǎn)郊區(qū)化和遠(yuǎn)郊化更加明顯。
2.市場成交量保持平穩(wěn)。房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別過去高速增長的時(shí)代，經(jīng)過市場調(diào)整后將步入平穩(wěn)增長的新常態(tài)階段。房貸政策等政策的逐步落實(shí)，改善性需求有望進(jìn)一步得到釋放，市場成交整體規(guī)模將維持在一個(gè)比較平穩(wěn)的數(shù)量。
3.商品住房價(jià)格窄幅波動(dòng)。目前鄭州房地產(chǎn)市場庫存量呈現(xiàn)不斷增加之勢，加之潛在供應(yīng)量較大，2015年，房地產(chǎn)市場仍將以去庫存為主。在庫存壓力較大的情況下，開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目定價(jià)時(shí)會(huì)更趨理性，住房銷售價(jià)格將保持相對平穩(wěn)。租賃方面,預(yù)計(jì)2015年住房租賃價(jià)格漲幅將有所放緩；同時(shí)，由于電子商務(wù)的快速發(fā)展,傳統(tǒng)商業(yè)模式遇到挑戰(zhàn)，部分商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格上漲壓力較大。
4.企業(yè)整合轉(zhuǎn)型步伐加快。2015年，房企兩極分化將進(jìn)一步加劇，房企的收購、并購、出售資產(chǎn)等動(dòng)作將更為頻繁，一些資金沉淀時(shí)間較長、收益不明顯或短期難開工的項(xiàng)目將是房企售賣的主要目標(biāo)。房地產(chǎn)市場面臨新一輪整合大潮。
5.營銷形式更為多元。2015年，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商與互聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)金融的諸多合作將進(jìn)一步增多，網(wǎng)絡(luò)銷售、APP客戶端、房地產(chǎn)眾籌等電商模式將在鄭州更多地涌現(xiàn)，地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化成為大勢所趨，房地產(chǎn)融資及銷售渠道更趨多元化。
五、有關(guān)建議
1.對政府的建議。一是地方政府要利用好中央政府賦予地方的調(diào)控責(zé)任，密切關(guān)注市場變化，“積極應(yīng)對，主動(dòng)作為”。二是加大對空置房屋特別是市區(qū)非住宅物業(yè)、縣域住宅的調(diào)研，有效引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供需平衡以及結(jié)構(gòu)平衡。三是盡快完善新興組團(tuán)的生活基礎(chǔ)設(shè)施和中小學(xué)、醫(yī)院、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，提高新興組團(tuán)的宜居性；四是加大對擔(dān)保公司及房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)的管理，健全完善監(jiān)督機(jī)制，維護(hù)市場秩序和社會(huì)穩(wěn)定。
2.對開發(fā)企業(yè)的建議。未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)將加快市場化轉(zhuǎn)型步伐，增長速度回歸理性平穩(wěn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和資源積累狀況找準(zhǔn)自身定位，通過技術(shù)化、專業(yè)化、精細(xì)化發(fā)展來提升品牌影響力并鑄就核心競爭力，同時(shí)建立廣泛的客戶基礎(chǔ)、深層次挖掘產(chǎn)品及服務(wù)，夯實(shí)長期穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)。
3.對消費(fèi)者的建議。一是鄭州目前在售與即將面市的商品房數(shù)量充足，購房者可根據(jù)自己的需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力有選擇性的置業(yè)。二是央行首套房認(rèn)定和降息對于很多購房人來說，是“看得見”的實(shí)惠，購房者可以充分利用金融政策所帶來的實(shí)惠，實(shí)現(xiàn)自己的置業(yè)夢想。
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